Ремонт місць загального користування: з чого почати ОСББ
Місця загального користування (МЗК) — коридори, сходові клітки, ліфти, під'їзди — це обличчя будинку ОСББ. Зношені стіни, старі комунікації, небезпечні сходи створюють дискомфорт та ризики для безпеки. Ремонт МЗК потребує злагодженої роботи громади та професіоналів. BSK Maksi виконує благоустрій МЗК "під ключ": від технічного огляду до здачі об'єкта з гарантією 3 роки.
Перший етап: технічний огляд та фіксація проблем
Ремонт починається не з молотка, а з акту технічного стану. Професійний огляд фіксує критичні дефекти, які створюють аварійні ситуації:
Обов'язкові перевірки:
- Несучі конструкції (тріщини, відшарування бетону)
- Електропроводка та освітлення (короткі замикання, оголені дроти)
- Водопровідно-каналізаційні стояки (іржа, протікання)
- Ліфтові шахти та двері (відповідність нормам безпеки)
- Вентиляція та димарі (засмічення, корозія)
Комісія ОСББ з представником підрядника складає дефектний акт — документальний доказ для зборів та фінансування. BSK Maksi проводить огляд безкоштовно та видає техзвіт з фотофіксацією.
Другий етап: загальні збори та рішення громади
Рішення про ремонт ухвалюється на загальних зборах ОСББ. Кворум — 50%+1 голос, рішення — більшістю присутніх.
Необхідні документи для зборів:
- Акт технічного огляду з фотофіксацією
- Попередній кошторис робіт (локальний/капітальний ремонт)
- План фінансування (внески, пільги, кредити)
- Календарний графік (1-3 місяці без конфліктів)
Збори затверджують бюджет та правління для підписання договорів. BSK Maksi надає шаблон протоколу зборів, затверджений юристами.
Третій етап: проект та кошторис
Технічний проект МЗК включає план робіт, специфікацію матеріалів, графік. Локальний ремонт (косметика) коштує 800-1500 грн/м², капітальний (комунікації+оздоблення) — 3500-6000 грн/м².
Типовий кошторис під'їзду 5 поверхів:
| Пункт | Роботи | Вартість, грн/м² |
|---|---|---|
| 1 | Демонтаж покриття | 250 |
| 2 | Заміна електропроводки | 450 |
| 3 | Штукатурка+шпаклівка | 380 |
| 4 | Нова підлога (кераміка) | 650 |
| 5 | Фарбування стін/стель | 220 |
| Разом | 1950 грн/м² |
BSK Maksi розробляє проект за 5 днів з візуалізацією "до/після".
Четвертий етап: вибір підрядника
ОСББ запрошує 3-5 комерційних пропозицій. Критерії відбору:
Перевіряємо у підрядників:
- Досвід ремонту МЗК (портфоліо об'єктів)
- Гарантія на роботи (мін. 2 роки)
- Наявність страховки цивільної відповідальності
- Технагляд та авторський нагляд
- Досвід роботи з ОСББ (знання законодавства)
BSK Maksi має 50+ виконаних об'єктів МЗК, погоджується на оплату поетапно після приймання кожної секції.
П'ятий етап: виконання робіт
Ремонт МЗК проводять поетапно, секція за секцією, мінімізуючи незручності для мешканців.
Графік типового ремонту:
- Демонтаж (2-3 дні/під'їзд)
- Комунікації (електрика, стояки — 5 днів)
- Грубий ремонт (штукатурка, стяжка — 7 днів)
- Чистове оздоблення (підлога, стіни — 10 днів)
- Прибирання + ліфти (3 дні)
Технічний нагляд від ОСББ + представник підрядника фіксують хід робіт щотижня.
Шостий етап: здача та оплата
Приймання поетапне: після кожної секції акт виконаних робіт, відеофіксація "до/після". Оплата після підписання акту — 30% аванс, 50% поетапно, 20% після гарантії.
Контроль якості:
- Вимірювання вертикальності стін (лазерний нівелір)
- Герметичність стояків (гідравліка 4 атм)
- Освітлення (ілюмінація 200 лк)
- Протоколи вимірювань електробезпеки
BSK Maksi надає повний пакет документів для податкової та Держпродспоживслужби.
Типові помилки ОСББ при ремонті МЗК
- Ремонт без технічного акту — проблеми з фінансуванням
- Оплата вперед без етапів — ризик "кидал**
- Економія на комунікаціях — ремонт через 2 роки
- Відсутність технагляду — неякісне виконання
- Ремонт ліфтів без допуску — штрафи від Держпраці
BSK Maksi має всі допуски та погоджується на незалежний технагляд за рахунок компанії.